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    发布时间:2019-06-12 丨 阅读次数:159

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      向南:嘉兴楼市异常火热,一手房不找关系根本买不到,二手房也是一房难求,甚至超过了被压抑的一手房价格。价格已直奔两万,而就在半年多前,嘉兴房价甚至不到一万。

      向北:昆山却正经历调整,成交量迅速下降,年后挺了几个月后价格开始轻微下跌,主城区17000-18000的房子随处可见。

      是不是真的有“北雄安,南嘉兴”。一个“浙江省全面接轨上海示范区”是不是真的就有这样的力量?嘉兴火到现在这个程度是否正常?嘉兴现在的房价到底高不高?

      在我们这个奇葩国家,经常会出现这种现象,叫作万马齐喑,一枝独秀。也就是说在大部分地区都被压抑着的情况下,政策忽然开了个口子,资金、资源马上扑过去,会瞬间造就超级火爆的市场。

      往大了说:比如上海,全国都没有法制没有市场经济规则的情况下搞出来一个上海租界,于是就能几十年间憋成十里洋场“东方巴黎”。

      比如深圳,全国都没有开放搞活的情况下,深圳可以自由组建公司,可以自由贸易(当时叫倒买倒卖),全国的冒险家带着野心和财富扎过去,于是高楼平地起,再造一线。

      往小了说:正如嘉兴的房价。上海用5年社保的限购政策挤走了刚需,又用认房认贷叫停了置换。需求自然外溢,于是有了昆山房价在2016年的暴涨。然而没过多久苏州直接一个限购令,把下面环沪的县级市也都给装了进去,再加上昆山房价已高,市场一下进入冰封。

      正在这个上海+整个环沪都限购的情况下,嘉兴来了个“假限购”——外地人还是可以买一套。这个政策简直是专业勾引投资客的。大门说关吧,还留了一丝缝隙让你进来,说不关吧,又半掩着,可能马上会关,自然引来大批购房者炒嘉兴。

      这么个需求井喷的关头,政策偏偏火上浇油,嘉兴被批准为“浙江省全面接轨上海示范区 ”,这个时候给政策利好,又画了轨交之类的大饼,这不是分明要炒热嘉兴么?

      虽然,全国限价的政策背景下,嘉兴政府也会对开发商采取限价措施,不允许一手房售价过高,然而行政命令只能使市场走形,嘉兴表现为一房难求,市场更为失去理性,嘉兴也出现了一二手房价格倒挂的怪现象。正常的三四线城市,二手房价格远低于一手房是规律,然而在一房难求的情况下,二手房价格竟高于一手房,并且有价有市。更要命的是,在一手房被限价的情况下,嘉兴楼市的超级火爆可能被掩盖掉,限购政策并不一定出台,市场可能继续发烧。

      首先说城市对比,嘉兴和昆山是应该存在价差的。昆山的产业实力、未来的发展,以及沪宁大动脉上的高铁、轨交、高速等立体化的交通能级进行比较,昆山都要好于嘉兴。上海11号线连通已经成了现实,苏州的S1也基本已经落地,都是马上看得见的事儿。而嘉兴与上海间的地铁只能说正在研究,从研究到双方确定意向,再到发改委审批,每一步都需要时间。

      另外,不知大家是否看过上海的全域图,上海的城区在整个版图上来讲是严重偏北的。

      也就是说,从人民广场到昆山花桥,或者到太仓浏河,为35公里左右,这个距离是适宜轨交通达的,上海市中心到昆山市也不过50公里。但到嘉善则要68公里,基本等同于到苏州工业园区的距离,目前比较经济的方式可能是城际铁路。

      花桥的地铁11号线来的容易,不代表嘉兴地铁与上海接轨来的容易。上海这两年修地铁的速度明显慢了下来,想延伸一条线可能也要酝酿很久。即使有了规划,多少年能落地,也未可知。而这,还没有考虑嘉兴和苏州两地的财力差距。

      综合上面的条件,昆山和嘉兴之间本身就应该是存在价差的。如果现在被政策差异人为拉平,甚至嘉兴超过了昆山,未来也一定会回归。想投资嘉兴的人需要注意的是,什么时候嘉兴房价打破了与昆山的合理价格差,就是该小心的时候。目前昆山市区房价近2万,花桥2万+;而嘉兴也已经突破15000到了一万七八,这个关键点基本已经到来。

      虽然在凯撒看来,嘉兴市场是过热的,但我依然认为这其实是好事。在大家都怕政策砸头,谨小慎微地不开放市场的情况下,嘉兴敢于明修栈道暗渡陈仓,抓紧卖房子卖地,这种敢于吃螃蟹的行为本身就会得到超额的回报——城市能更快长大,未来也有更充裕的钱投资基础设施。对于购房者来说,长远来看毕竟嘉兴是有价值的,不似本轮很多已经在衰落的城市房价还在涨。

      只不过,对当下的购房者来讲,可能需要提个醒:也许要帮嘉兴站一站岗。因为房价的发展规律如此:

      现在疯涨的,未来不一定涨。因为需求已经释放,价格也到了高位。即使政策不变,再往上冲一冲,但是当房价达到2万+的时候,立刻会遭遇到刚需买房的价格天花板。凯撒之前讲过,刚需置业的天花板就是房价两万以内总价200万以下,超过了这个价格,购房者数量就会急剧下降。而当一个市场只有投资客自己玩,是不能持续的。

      现在二手房好卖,未来热潮褪去后不一定好卖。当下市场实在火热,喊的是一房难求,其实是谁也不肯卖,都是虚火。而未来沪苏杭市场打开的时候,卖房置换可能成为一大部分人的选择。

      总之,昆山上演的潮涨潮落,嘉兴也许会再上演一遍。不过大家也别担心,既然是长三角最核心的地方,未来总不会崩盘,站岗则站一站,未来总归还是能解套,甚至是能有收获的

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